發(fā)布時間 2020-06-10 10:23
鄭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局
關(guān)于印發(fā)《鄭州市物業(yè)承接查驗實施細則（試行）》的通知
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各縣（市、區(qū)）房管局（中心），各有關(guān)單位：
為進一步規(guī)范物業(yè)承接查驗行為，明確建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)責任，現(xiàn)將《鄭州市物業(yè)承接查驗實施細則（試行）》印發(fā)給你們，請遵照執(zhí)行。
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鄭州市物業(yè)承接查驗實施細則（試行）
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第一條 為進一步規(guī)范物業(yè)承接查驗行為，加強前期物業(yè)管理活動的指導(dǎo)和監(jiān)督，維護業(yè)主的合法權(quán)益，明確建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)責任，根據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部《物業(yè)承接查驗辦法》、《鄭州市物業(yè)管理條例》和《鄭州市城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》及有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定，結(jié)合我市實際，制定本細則。
第二條 物業(yè)承接查驗，是指承接新建物業(yè)前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)和建設(shè)單位按照國家有關(guān)規(guī)定和前期物業(yè)服務(wù)合同的約定，共同對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行檢查和驗收的活動。
第三條 本細則適用于本市行政區(qū)域內(nèi)國有土地上的物業(yè)承接查驗活動。
第四條 市住房保障和房地產(chǎn)管理局負責物業(yè)承接查驗的指導(dǎo)監(jiān)督工作。
各縣（市、區(qū)）房地產(chǎn)管理部門負責本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)承接查驗的監(jiān)督管理工作。
第五條 建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的物業(yè)買賣合同，應(yīng)當約定其所交付物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的配置和建設(shè)標準。
第六條 建設(shè)單位制定的臨時管理規(guī)約，應(yīng)當對全體業(yè)主同意授權(quán)物業(yè)服務(wù)企業(yè)代為查驗物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的事項作出約定。
本細則實施前已出售尚未交付的物業(yè)，臨時管理規(guī)約中未約定查驗事項的，視同同意授權(quán)物業(yè)服務(wù)企業(yè)代為查驗。
第七條 建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同，應(yīng)當包含物業(yè)承接查驗的內(nèi)容。
本細則實施前前期物業(yè)服務(wù)合同就物業(yè)承接查驗的內(nèi)容沒有約定或者約定不明確的，建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以協(xié)議補充。
不能達成補充協(xié)議的，按照國家標準、行業(yè)標準履行；沒有國家標準、行業(yè)標準的，按照通常標準或者符合合同目的的特定標準履行。
第八條 建設(shè)單位應(yīng)當在物業(yè)交付使用15日前，與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)完成物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的承接查驗工作。
第九條 實施承接查驗的物業(yè)，應(yīng)具備以下條件：
（一）建設(shè)工程竣工驗收合格，取得規(guī)劃、消防、環(huán)保等主管部門出具的認可或者準許使用文件，并經(jīng)建設(shè)行政主管部門備案；
（二）供水、排水、供電、供氣、供熱、通信、公共照明、有線電視等市政公用設(shè)施設(shè)備按規(guī)劃設(shè)計要求建成，供水、供電、供氣、供熱已安裝獨立計量表具；
（三）教育、郵政、醫(yī)療衛(wèi)生、文化體育、環(huán)衛(wèi)、社區(qū)服務(wù)等公共服務(wù)設(shè)施已按規(guī)劃設(shè)計要求建成；
（四）道路和綠地等公共配套設(shè)施按規(guī)劃設(shè)計要求建成，并滿足使用功能要求；
（五）電梯、二次供水、高壓供電、消防設(shè)施、壓力容器、電子監(jiān)控系統(tǒng)等共用設(shè)施設(shè)備取得使用合格證書；
（六）物業(yè)管理用房按照規(guī)定標準落實到位，并達到投入使用條件。分期開發(fā)建設(shè)的項目，物業(yè)管理用房規(guī)劃位置位于后期樓盤的，應(yīng)先行提供相應(yīng)標準的房屋，暫時作為物業(yè)管理用房使用。
（七）建設(shè)單位已選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并按照規(guī)定辦理選聘手續(xù)。
（八）物業(yè)使用、維護和管理的相關(guān)技術(shù)資料完整齊全；
（九）法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。
第十條 物業(yè)承接查驗，應(yīng)當依據(jù)物業(yè)買賣合同、臨時管理規(guī)約、前期物業(yè)服務(wù)合同和物業(yè)規(guī)劃設(shè)計方案等文件實施。
本細則實施前已簽訂的物業(yè)買賣合同、臨時管理規(guī)約和前期物業(yè)服務(wù)合同，未對承接查驗事項進行約定的，合同雙方或承諾人可以簽署補充協(xié)議進行約定。
第十一條 市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會應(yīng)當建立承接查驗評審專家?guī)臁?/p>
第十二條 具備本細則第九條規(guī)定的條件后，建設(shè)單位應(yīng)當在物業(yè)交付使用前以書面形式通知物業(yè)服務(wù)企業(yè)進行物業(yè)承接查驗工作。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)接到通知后，應(yīng)當與建設(shè)單位確定物業(yè)承接查驗方案，方案主要包括承接查驗時間、地點和查驗內(nèi)容等。
第十三條 建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)具備自行組織承接查驗?zāi)芰Φ模薪硬轵炃半p方應(yīng)當成立承接查驗小組。
建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定邀請評審專家，協(xié)助承接查驗的，可以委托行業(yè)協(xié)會委派或隨機抽取不少于3名評審專家。評審專家會同建設(shè)單位代表和物業(yè)服務(wù)企業(yè)代表組成承接查驗小組。評審專家對交接雙方提交的資料是否符合承接查驗條件，按照相關(guān)規(guī)定標準進行確認。
承接查驗小組應(yīng)當邀請物業(yè)項目所在地縣（市、區(qū)）房地產(chǎn)管理部門工作人員參加，見證承接查驗活動。
第十四條 現(xiàn)場查驗20日前，建設(shè)單位應(yīng)當向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料：
1、竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料；
2、共用設(shè)施設(shè)備清單及其安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術(shù)資料；
3、供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等準許使用文件；
4、物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；
5、承接查驗所必需的其他資料。
未能全部移交所列資料的，建設(shè)單位應(yīng)當列出未移交資料的詳細清單并書面承諾補交的具體時限。
建設(shè)單位向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交資料的有關(guān)清單和承諾，雙方應(yīng)當妥善保管，清單和承諾作為劃分管理責任的依據(jù)。
第十五條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當就下列資料進行重點清點和核查：
（一）竣工驗收資料。包括物業(yè)管理區(qū)域建設(shè)工程規(guī)劃總平面圖、竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖、竣工驗收合格等資料。
（二）技術(shù)資料。包括供水、供電、供氣、供熱、通信等的供用合同（使用協(xié)議）、消防設(shè)施合格證、電梯準用證、電子監(jiān)控系統(tǒng)合格文件、機電設(shè)備出廠合格證和保修卡、保修協(xié)議，設(shè)備設(shè)施的安裝、使用和維護保養(yǎng)等資料。
（三）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件。
（四）物業(yè)管理所必需的其他資料。包括物業(yè)的規(guī)劃、建設(shè)、工程驗收的各種簽證、記錄、證明、業(yè)主及房屋面積清冊、臨時管理規(guī)約等。
第十六條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當對下列物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行現(xiàn)場檢查和驗收：
（一）共用部位：一般包括建筑物的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及外墻、門廳、樓梯間、走廊、樓道、扶手、護欄、電梯井道、架空層及設(shè)備間等；
（二）共用設(shè)備：一般包括電梯、水泵、水箱、避雷設(shè)施、消防設(shè)備、樓道燈、電視天線、發(fā)電機、變配電設(shè)備、給排水管線、電線、供暖及空調(diào)設(shè)備等；
（三）共用設(shè)施：一般包括道路、綠地、人造景觀、圍墻、大門、信報箱、宣傳欄、路燈、排水溝、渠、池、污水井、化糞池、垃圾容器、污水處理設(shè)施、機動車（非機動車）停車設(shè)施、休閑娛樂設(shè)施、消防設(shè)施、安防監(jiān)控設(shè)施、人防設(shè)施、垃圾轉(zhuǎn)運設(shè)施以及物業(yè)服務(wù)用房等。
第十七條 查驗小組要按照國家、省市相關(guān)標準逐項對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行查驗，并作好查驗記錄。
查驗記錄應(yīng)當包括查驗時間、項目名稱、查驗范圍、查驗方法、存在問題、修復(fù)情況以及查驗結(jié)論等內(nèi)容，查驗記錄應(yīng)當由參加查驗的人員簽字確認。
第十八條 對查驗中發(fā)現(xiàn)的問題，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當書面通知建設(shè)單位，建設(shè)單位應(yīng)當及時解決并組織物業(yè)服務(wù)企業(yè)復(fù)驗。
第十九條 查驗小組對查驗內(nèi)容逐項驗收后，交接雙方應(yīng)當及時簽訂物業(yè)承接查驗協(xié)議。物業(yè)承接查驗協(xié)議可參考示范文本。
承接查驗協(xié)議應(yīng)當就項目名稱、驗收的內(nèi)容、房屋和配套設(shè)施設(shè)備驗收情況及存在問題、解決方法和時限、參加驗收的人員和時間、移交的資料明細、雙方權(quán)利義務(wù)、違約責任等事項作出明確約定。
第二十條 建設(shè)單位應(yīng)當在物業(yè)承接查驗協(xié)議簽訂后10日內(nèi)辦理物業(yè)交接手續(xù)，向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交物業(yè)服務(wù)用房以及其他物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備。
第二十一條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當自物業(yè)交接后30日內(nèi)，持下列文件向物業(yè)所在地的縣（市、區(qū)）房地產(chǎn)行政主管部門辦理備案手續(xù)：
1、前期物業(yè)服務(wù)合同；
2、臨時管理規(guī)約；
3、物業(yè)承接查驗協(xié)議；
4、建設(shè)單位移交資料清單；
5、查驗和交接記錄；
6、其它承接查驗有關(guān)的文件。
第二十二條 交接工作應(yīng)當形成書面記錄。交接記錄應(yīng)當包括移交資料明細、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備明細、交接時間、交接方式等內(nèi)容。交接記錄應(yīng)當由建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)共同簽章確認。
第二十三條 承接查驗備案后，交接雙方應(yīng)當在三日內(nèi)將承接查驗備案情況在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示，同時在鄭州市房地產(chǎn)信息網(wǎng)進行公示。
第二十四條 物業(yè)承接查驗費用，由建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在前期物業(yè)服務(wù)合同中約定。沒有約定或者約定不明確的，由建設(shè)單位承擔。
第二十五條 符合承接查驗標準的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當及時接管；查驗不合格的，建設(shè)單位負責完善，重新組織查驗。
第二十六條 建設(shè)單位在辦理房屋所有權(quán)初始登記時，應(yīng)當提交承接查驗確認意見。房屋登記部門依據(jù)承接查驗確認意見對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理用房等公共設(shè)施依法登記。
第二十七條 建設(shè)單位未能按照物業(yè)承接查驗協(xié)議的約定，及時解決物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備存在的問題，導(dǎo)致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當依法承擔相應(yīng)的法律責任。
第二十八條 自物業(yè)交接之日起，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當全面履行前期物業(yè)服務(wù)合同約定的、法律法規(guī)規(guī)定的以及行業(yè)規(guī)范確定的維修、養(yǎng)護和管理義務(wù)，承擔因管理服務(wù)不當致使物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備毀損或者滅失的責任。
第二十九條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當將承接查驗有關(guān)的文件、資料和記錄建立檔案并妥善保管。
物業(yè)承接查驗檔案屬于全體業(yè)主所有。前期物業(yè)服務(wù)合同終止，業(yè)主大會選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當在前期物業(yè)服務(wù)合同終止之日起10日內(nèi)，向業(yè)主委員會移交物業(yè)承接查驗檔案。
第三十條 建設(shè)單位應(yīng)當按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的保修責任。
建設(shè)單位可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的保修服務(wù)，服務(wù)內(nèi)容和費用由雙方約定。
第三十一條 建設(shè)單位不得憑借關(guān)聯(lián)關(guān)系濫用股東權(quán)利，在物業(yè)承接查驗中免除自身責任，加重物業(yè)服務(wù)企業(yè)的責任，損害物業(yè)買受人的權(quán)益。
建設(shè)單位不得以物業(yè)交付期限屆滿為由，要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接不符合交用條件或者未經(jīng)查驗的物業(yè)。
第三十二條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自承接未經(jīng)查驗的物業(yè)，因物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備缺陷給業(yè)主造成損害的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當承擔相應(yīng)的賠償責任。
第三十三條 前期物業(yè)服務(wù)合同終止后，業(yè)主委員會與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的承接查驗活動，參照本細則執(zhí)行。
第三十四條 分期開發(fā)建設(shè)的物業(yè)項目，可以根據(jù)開發(fā)進度，對符合交付使用條件的物業(yè)分期承接查驗。建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當在承接最后一期物業(yè)時，辦理物業(yè)項目整體交接手續(xù)。
第三十五條 物業(yè)所在地房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當及時處理業(yè)主對建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接查驗行為的投訴。
物業(yè)承接查驗中發(fā)生的爭議，可以申請物業(yè)所在地房地產(chǎn)行政主管部門調(diào)解，也可以委托有關(guān)行業(yè)協(xié)會調(diào)解。
第三十六條 本細則自下發(fā)之日起施行。
